Harga: Terpantau Kenaikan Tarif Sewa dan Service Charge
Pada tahun 2023, pasar ritel Debotabek menunjukkan pertumbuhan moderat atas tarif sewa dasar dan service charge, dengan peningkatan sebesar 1,9% dalam tarif sewa dasar, mencapai Rp460.600/m2/bulan pada akhir tahun 2023. Kenaikan tarif sewa dasar tertinggi teramati di wilayah Tangerang dengan pertumbuhan 3,8% YoY.
Sementara itu, total service charge di wilayah Debotabek mengalami peningkatan sebesar 1,3%, menandakan pergeseran signifikan setelah hampir empat tahun pertumbuhan yang stagnan. Dengan perkiraan kunjungan yang stabil, tarif sewa dan service charge pusat perbelanjaan ritel utama di wilayah Debotabek berpotensi untuk terus tumbuh dalam beberapa kuartal mendatang.
Kondominium K4 2023
Pasokan: Pasokan Terbatas Hingga H2 2024
Lima proyek telah selesai selama kuartal terakhir tahun 2023, menambahkan 3.834 unit pasokan baru dan membawa total pasokan kumulatif kondominium di Jabodetabek menjadi 384.330 unit (1% QoQ, 4% YoY).
Total pasokan baru sepanjang tahun (Year-to-Date/YTD) sebanyak 14.664 unit, mengalami penurunan sebesar 35% dibandingkan dengan periode yang sama tahun lalu. Sebagian besar proyek yang selesai berlokasi di Tangerang dengan segmen Lower-Middle dan Middle.
Sementara itu, tidak ada pasokan baru yang dirilis ke pasar selama kuartal tinjauan. Jumlah total unit yang diperkenalkan pada tahun 2023 adalah 2.355, mengalami penurunan sebesar 33% dari 3.523 unit yang diluncurkan pada tahun 2022.
Tingkat pasokan diperkirakan akan tetap terbatas hingga semester kedua tahun 2024 karena adanya Pemilihan Presiden dan Idul Fitri pada semester pertama, di mana pembeli biasanya menunda keputusan pembelian mereka.
Permintaan: Penjualan Kondominium Melemah, Sementara Aktivitas Sewa Menyewa Tetap Kuat
Tingkat penyerapan bersih keseluruhan untuk kondominium yang sudah ada dan yang direncanakan hingga akhir 2023 tetap lemah, mengalami penurunan sebesar 24% dibandingkan dengan total unit yang terserap pada tahun 2022.
Selain itu, mendekati pemilihan presiden pada awal 2024, beberapa pembeli mengambil posisi “wait-and-see” dalam keputusan investasi mereka, termasuk dalam pembelian kondominium.
Akibat dari pasokan baru yang terbatas, tingkat penjualan kumulatif kondominium sedikit meningkat dari 93,4% pada tahun 2022 menjadi 93,8% pada tahun 2023, mewakili pertumbuhan tahunan sebesar 0,4%, sementara tingkat pra-penjualan mengalami penurunan sebesar 2,4%, turun dari 60,3% pada tahun 2022 menjadi 58,9%. Tingkat penjualan tertinggi terus didominasi oleh segmen menengah bawah hingga menengah.
Berbeda dengan angka penjualan, penyewaan kondominium di Jabodetabek tetap cukup aktif, seperti yang terlihat dari tren kenaikan stabil dalam tingkat okupansi menjadi 59,2%, pertumbuhan sebesar 0,6% dari kuartal sebelumnya dan 4,6% YoY, mencapai level tertinggi sejak mulainya pandemi.
Harga: Fluktuasi Harga Tetap Rendah
Harga jual keseluruhan kondominium di Jabodetabek menunjukkan peningkatan sebesar 3,7% YoY. Secara spesifik, kondominium di area CBD mencatat peningkatan sebesar 3% YoY tanpa perubahan harga secara QoQ.
Area primer mengalami peningkatan sebesar 3,3% YoY dan kenaikan sedikit sebesar 0,2% QoQ dalam harga jual, sementara area sekunder menunjukkan pertumbuhan lebih signifikan sebesar 5,2% YoY dan kenaikan sebesar 0,6% QoQ.
Menanggapi kondisi pasar, banyak pengembang telah mengadopsi strategi proaktif seperti memberikan potongan harga, insentif, dan syarat pembayaran yang fleksibel untuk menarik calon pembeli dan merangsang penjualan.
Apartemen Sewa K4 2023
Pasokan: Pengoperasian Beberapa Service Apartement Ditunda Sampai Tahun 2024
Tidak ada pasokan baru dari proyek apartemen khusus sewa dan Service Apartment yang tercatat selama kuartal empat tahun 2023 karena beberapa proyek yang dijadwalkan untuk dibuka pada kuartal empat tahun 2023 ditunda hingga tahun 2024.
Total pasokan apartemen sewa berada pada 188.128 unit pada akhir Kuartal 4 2023, mengalami peningkatan sedikit sebesar +1,6% QoQ & +4,1% YoY. Sebagian besar pasokan baru terus berasal dari proyek kondominium sewa, menyumbang sebanyak 3.043 unit dengan selesainya Cinere Terrace Suites (The Cloud), Tokyo Riverside (Tower Ishikawa), Mahata Tanjung Barat (Prasada Tower 1), Cisauk Point (Tower Sapphire), dan Mahata Serpong (Tower Cattleya).