Laporan MarketBeat Cushman & Wakefield menyajikan analisa aktivitas ekonomi dan real estate komersial pada setiap kuartal yang mencakup jumlah pasokan, permintaan, dan tren harga di tingkat pasar dan sub-pasar.
Perkantoran K2 2020
“Pertimbangan untuk mengurangi kebutuhan ruang kantor perlu diseimbangkan dengan kebutuhan protokol manajemen yang aman di lingkungan kerja. Perusahaan yang menempati gedung perkantoran Grade A di CBD kemungkinan akan menegosiasikan penurunan harga sewa di awal, sebelum menentukan untuk mengurangi footprint kantor sebagai upaya pembatasan sosial di lingkungan kerja,” tutur Nonny Subeno, Executive Director, Commercial.
“Saat ini, merupakan kesempatan yang baik bagi beberapa perusahaan untuk mempertimbangkan berkantor di gedung perkantoran Grade A, dikarenakan situasi pasokan berlebih dan tekanan penurunan harga sewa yang masih terus berlanjut,” jelasnya.
Pasokan: Penundaan Lebih Lanjut pada Konstruksi yang Sedang Berjalan
Dalam kuartal 2 2020 hanya Lippo Thamrin (22.500m2), sebagai proyek perkantoran baru kedua di tahun ini, yang masuk sebagai pasokan baru pasar perkantoran CBD.
Jumlah total pasokan baru yang diperkirakan akan selesai di tahun 2020 terkoreksi di 237.000m2 (dari proyeksi sebelumnya 320.000m2).
Hal ini disebabkan oleh konstruksi yang mengalami penundaan lebih lanjut akibat pandemi Covid-19 yang masih berlangsung.
Permintaan: Pertumbuhan Permintaan Terhenti pada Seluruh Grade (April – Mei)
Aktivitas penyewaan perkantoran tersendat dengan pertumbuhan yang tidak mengalami peningkatan selama April hingga Juni 2020 dengan kondisi pandemi Covid-19 yang memburuk dan pengurangan operasional kantor serta pembatasan perjalanan yang diterapkan di Jakarta.
Tidak ada transaksi baru yang terjadi pada hampir seluruh bangunan antara April dan Mei, walaupun beberapa peningkatan aktivitas mulai terlihat di Juni dengan kenaikan permintaan untuk ruang kerja dengan luasan kecil (di bawah 200m2) dan lebih giatnya aktivitas inspeksi bangunan mengingat beberapa pembatasan operasional kantor mulai diringankan.
Selain penyewaan ruang lebih dari 10.000m2 yang dilakukan oleh suatu perusahaan di bidang jasa, kontrak sewa baru masih tetap terbatas. Untuk pertama kalinya sejak krisis finansial Asia di 1999, tingkat serapan secara umum di kuartal 2 2020 tercatat negatif 44.300m2, menurunkan angka tingkat serapan bersih di tahun 2020 hingga saat ini mencapai negatif 12.700m2.
Pengurangan area kerja, relokasi, hingga penutupan kantor terlihat pada beberapa bangunan Grade B dan C, walaupun tingkat serapan bersih pada sektor Grade A masih tercatat positif.
Hinga akhir Juni 2020, tingkat hunian perkantoran CBD Jakarta secara umum untuk seluruh grade mengalami penurunan ke 74.2%, dengan perkantoran Grade B turun paling tajam untuk tingkat hunian pada kuartal ini sebesar 5.3%, menjadi 70.7%.
Harga: Penurunan Harga Sewa
Harga sewa dasar dalam rupiah mengalami penurunan sebesar 5.5% dari kuartal sebelumnya menjadi Rp198.900 per meter persegi per bulan.
Sementara itu, harga sewa yang sama dalam dolar AS menunjukkan peningkatan sebesar 8.1% yang disebabkan oleh penguatan Rupiah yang signifikan (sebesar +14.4%) pada kuartal ini. Banyak penyewa yang mencari potongan atau pengurangan harga sewa terkait aktivitas bisnis mereka yang sedang melambat.
Dengan berlanjutnya tingkat hunian yang rendah, beberapa pemilik bangunan telah bersiap untuk memberikan pengurangan harga sewa sebesar 10% hingga 50% untuk para penyewa bangunan yang terdampak sangat besar oleh pandemi Covid-19, terutama pada penyewa ritel F&B pendukung yang terletak pada bangunan mereka.
Dengan proyeksi pertumbuhan ekonomi yang masih melambat sebagai dampak dari pandemi, perkantoran dengan lokasi dan biaya terjangkau, perampingan ruang, bahkan penutupan kantor diperkirakan akan menjadi tren pada pasar perkantoran CBD di kuartal ke depan.
Demikian pula dengan harga sewa kantor yang diproyeksikan untuk tetap menurun sejalan dengan permintaan yang melemah. Pemilik bangunan akan dihadapkan pada tantangan lebih besar selagi para penghuni kesulitan untuk membayar sewa hunian dan mengajukan penundaan pembayaran maupun pemotongan biaya sewa dan service charge.
Rencana relokasi ‘pipeline’ dan ekspansi secara besar kemungkinan akan mengalami penundaan.
Pusat Perbelanjaan K2 2020
“Pasokan pusat perbelanjaan yang terbatas dapat membantu pemilik bangunan untuk menjaga kestabilan harga sewa ritel hingga akhir tahun. Beberapa merek ritel kemungkinan akan dapat mengambil kesempatan ini untuk mencari lokasi yang unggul untuk rencana ekspansi ritel pasca-pandemi,” tutur Lini Djafar, Executive Director, Retail.
“Satu hal yang jelas adalah para peritel perlu meningkatkan strategi penjualan omni channel mereka dengan memberdayakan teknologi termasuk penjualan virtual untuk menarik konsumen, mengingat sarana ini terus berkembang sebagai mode transaksi utama untuk konsumen, terutama para konsumen muda yang lebih terbiasa dengan teknologi,” tambahnya.
Pasokan: Tidak Ada Pasokan Baru Semester 1 2020
Awal Juni pemerintah mulai melonggarkan pembatasan sosial berskala besar (PSBB) yang diterapkan untuk mencegah penyebaran Covid-19.
Dalam masa “PSBB Transisi” ini, pusat perbelanjaan di Jakarta diizinkan untuk mulai beroperasi secara bertahap mulai 15 Juni dengan tetap menjalankan protokol kesehatan yang ketat, termasuk membatasi jumlah pengunjung secara umum.
Ritel sektor rekreasi seperti bioskop, pusat kebugaran, karaoke, tempat bermain anak, dan tipe operator lain yang dianggap berisiko tinggi dalam penyebaran Covid-19, masih dalam tahap peninjauan untuk pembukaan kembali di fase relaksasi PSBB selanjutnya.
Pasokan baru dari beberapa proyek seperti Green Sedayu Mall dan Senayan Park (yang awalnya dijadwalkan buka pada kuartal 1 2020) kini diproyeksikan untuk masuk ke pasar pusat perbelanjaan Jakarta pada kuartal ketiga.
Tidak ada pasokan baru yang tercatat di 6 bulan pertama 2020 dan beberapa proyek yang direncanakan dibuka di 2020 telah ditunda hingga 2021.
Permintaan: Permintaan Ruang Ritel Turun Signifikan Akibat Pandemi
Seperti perkiraan, penutupan sementara mal selama 3 bulan telah menimbulkan dampak pada para penyewa, dengan beberapa peritel kecil yang tidak dapat bertahan memutuskan untuk tutup secara permanen.
Hal ini menyebabkan penurunan tingkat hunian pusat perbelanjaan secara umum sebesar 1.3% dari kuartal sebelumnya, menjadi 79.5%.
Keadaan ini dipersulit dengan kondisi jumlah pengunjung yang terbatas di mal, sehingga beberapa peritel memutuskan untuk memperpanjang masa fit-out atau menunda aktivitas fit-out hingga waktu yang tidak ditetapkan dalam waktu dekat, yang menambah tantangan pada tingkat hunian di kuartal 2 2020.
Sejak awal masa pandemi, permintaan untuk ruang ritel telah menurun secara signifikan. Walau demikian, beberapa penyewa tetap optimis bahwa bisnis mereka akan pulih pada 2021 dan terus mencari lokasi baru untuk ekspansi bisnis di tahun depan.
Penyewa diproyeksikan akan lebih berfokus untuk mengakselerasikan integrasi penjualan online dan offline mereka untuk menjaga dan meningkatkan bisnis selama kondisi pandemi ini.
Harga: Tidak Ada Perubahan Harga Sewa dan Service Charge di Kuartal 2
Rata-rata biaya sewa dan service charge tidak berubah pada pasar pusat perbelanjaan Jakarta jika dibandingkan dengan kuartal sebelumnya, walau terjadi pengurangan pada jumlah permintaan.
Harga sewa rata-rata berada di Rp807.700 per meter persegi per bulan untuk toko khusus (specialty store) di lantai dasar, sementara service charge rata-rata berada di Rp190.400 per meter persegi per bulan.
Beberapa pemilik mal bersiap untuk meninjau kondisi bisnis penyewa secara individu terkait pandemi dalam basis case-by-case, dengan peritel ‘esensial’ (peritel dengan bisnis yang tetap kuat di saat pandemi) diharapkan untuk tetap membayar sewa sesuai dengan kontrak yang telah disetujui, sementara penyewa yang terkena dampak terbesar dapat diberikan keringanan biaya sewa atau penundaan pembayaran yang disepakati.
Kondisi ini diproyeksikan untuk tetap bertahan hingga akhir tahun 2020 selagi pandemi tetap berjalan.